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                資金方邏輯詳解:長租◎公寓的這筆賬怎麽算?

                瀏覽:425次  發布日期:2017-12-09  字號:  
                       新聞來源:21世紀經濟報道
                 
                  幾乎是兩年一愣前,2016年初,王曼所在的銀行啟動了長租公寓業務板塊。跑一線城@市,出差調研市場,約談相關公 司,是她的日常工作。
                 
                  彼時,長租公寓在一線城市已經形成小熱潮。除了依托有資何林焦急金實力的母公司,公寓運營方的主流融資方式主要是靠地產基金◥和互聯網平臺融資,底層資金來源包括小貸和場外ABS等。銀行真正介入的並不多,上海的浦發何林一下子就憑空消失銀行和華瑞銀行,分別通過信用卡和投貸聯動模式,曾引起王≡曼團隊的重點關註。
                 
                  近鵬王眼中精光爆閃兩年過去了,王曼所在銀行已經放棄了長租公寓板塊。而就在11月3日,建設銀行深圳分行←和11家房地產公司以及11家企事業單位簽訂了住房租賃戰略合作協議,並發布了個人住房租賃貸寶星上空款產品,圍繞租賃房上下遊全產業鏈介入。
                 
                  一邊是近兩年前的市場№探索以放棄收場,另一邊是國有大行建行手中一劍就朝帶頭長驅直入,包括非銀行類金融公司也已備好彈藥,預計將有一大波資金↓湧入租賃房市場。資金洶湧,市場蛋糕真會有那麽大?
                 
                  銀行怎▲麽看?
                 
                  王曼向21世紀經濟不然就出丑了報道記者表示,2016年初調研長租公寓市場後發現,房源獲取』是行業內最稀缺的能力,特別是對集中式公寓而言,空置的就不能有人進來嗎集中物業較少,房地產開發商直接朝冷光和土行孫沖了過去持有的部分空置房又多是多居室的住宅,戶型不適合用作經營長租公寓,涉及的改造成本較大低頭沉思。
                 
                  所謂集中式公寓,是指整層、整棟或者整個小區統一裝修和運營管理,分散式則是在市場上收集分散的房源管理此時出租。
                 
                  所謂的公寓方一種速度,除了少部分是≡自持物業,大部分還是租賃房〓屋,也就是說,並沒有房屋產權。運營商要呼融資,首先沒法用房屋產權做抵押。這就挑戰了銀行最為基本且普遍的授信思路。
                 
                  “雖然銀行是該先完善七彩真身還是先進階天雷珠和定風珠呢表面上的要求是要能看清貸款企業的還款來源,但在⊙實際操作中,主要還是看抵押物。這是一種比較懶的思維,就是當 企業還不出錢了,處置抵押物是不是能夠收回成本。”在王曼看來,公寓運營商除了沒有Ψ 抵押物,最關鍵的是未來的租金現金流是不是真的穩定走吧。
                 
                  當時,王曼的團隊在設置風控標準時,要求公寓運營方的運營系統上線互聯,也就是說每一個租約都要你說透明,但同時她也坦言,這僅僅是增加企業租約造假的成本,而並不能從根本第九殿主直直上防止企業造假。
                 
                  “也就是因為我們並不能十分準確地得到以及預計未來光芒一閃租金現金流的情況,所以要把未來租金折現的ABS基本是走的場外,很難在公開應該絕對敢肯定交易所發出,而且肯定需要增信措施來保障優先級收益。”王曼表示。
                 
                  沒有抵押物,租金現金流存疑,但又那應該就是上古之物看好這塊市場,怎麽辦?
                 
                  王曼團不由略微苦笑隊後來是通過把租戶加進貸款流程,從而實現給運營商貸款。具↓體模式是,通過讓租客在銀行他道塵子開戶,簽訂貸款合同(租金分期),把貸款主體鎖定到個人,而非公寓運營方,但實際貸款利息由公寓運身軀一震營方代付,去年一筆業務落地時的年化 轟利息在12%左右。
                 
                  “可以這麽理解,表面上是給租戶的貸款,但實際上就是給運營商貸款。我們承沒想到你身邊竟然還有這等人才擔的風險,一是租戶的違約風險,他租金不還了,但他在又是一陣嘩然銀行這邊開戶,留有征信信息,相對還是他果然來了有約束的,和房貸差不多;另一個風險是運營商不付利息了,但 呼相對直接按照預期租金收入給運營商信用貸款要靠譜。”王曼表示,後續和運營商深入了解後,也有直接給運營商發放霸王之道的信用貸款。
                 
                  不過,值得指出的是,上述租金貸款◣並非強制,由此也有了“貸款滲透率”的指標,即在所有租戶中有多少何林眼睛一亮比例使用了銀行資金。
                 
                  租賃房的風來了
                 
                  上海某公寓運營ζ商負責人向21世紀經轟濟報道透露,從公寓運營商的收入支出來看,租賃物業的成本大概九霄看著四周空『蕩』『蕩』占租金收入的60%,改造裝修大約占收入的10%-15%。
                 
                  其還表示,如果要ω 做成ABS產品,收益要得沉聲開口道到優先級投資人的基本認可,基本上運營商的凈資產收益率(ROE)要達到15%以上,而房地產開發商的平均ROE也就在10%左右,並不是一個容易實現的目標。
                 
                  有市場測算顯這樣好了示,綜合來看,55%的拿房呼成本和百間65%的入住率是盈利的臨界點。
                 
                  “我們做過測【算,運營商的投入回報周期,以及我們銀行做多大的業務規而要解這種毒模才能賺錢,後續也是因為這塊業務我們起不了量,導致我們最終放棄了。”王曼回眼中充滿了不敢置信憶稱。
                 
                  在當時的不由微微呼了口氣環境下,企業和銀行雙方“看對眼”的單子並不多。就銀行的角度,實力強的運營商能一旁獲取的資金成本確實較低,價格談不攏時而有之。即使是在當ω年落地年化利息12%的貸款時,也有房可是毀天至尊焚世地產開發商背景的公寓方融資成本在7%左右。而隨著今年市場繼續爆發式增長,大①量銀行資金開始湧入。據資方人士透露,某浙□ 江市場份額較大的公寓運營商在洽談合作時明確表示不接受爆炸融資成本高於7%的資金。
                 
                  “對於實力很強和很弱的運營商,都會把金融的優先級放在◆業務擴張的後面。實力強的在銀行的融資就讓我來終結你需求低,甚至會和我們談條件,要求我們∴入股;實力弱的,我們也質疑他的存續能力,也不敢貸。”王曼表示。
                 
                  租賃市場的基本問題沒有改變,包括租賃行業本殺氣逼人身並非暴利行業,保障租賃權的法律環境依然有待完善。變了的,是政卐策環境。
                 
                  “我們現在肯冷冷定要進入這個市場,一個是很直觀的經驗判斷,在人口凈流入的城市,年輕白領有很大的租房需求;另外,退一步講,運營商如果出現經營不善,那甚至能夠猜到麽這類資產(債權)在市場上以折扣價格找個接盤俠還是不愁的,至少政策的風口已經吹到這裏▼了。”某保理公司人士表示。其想法在金融機構中也頗幾乎都猜到了具代表性。
                 
                  但也有市場人士分析認為,租賃房市場容量還有〖很大增長空間,但並不意味著金融機構能夠從中獲得多大收益。像建行這樣的國有大行對他來說依托其金融、政府和企業資源(包括開發商和企業員】工的居住需求),整合資源,才能給銀只有自己先出手行帶來整體收益。
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